Эксперты Центробанка и Сбербанка оценили риски роста ипотечного пузыря и проанализировали текущее положение на рынке жилищного кредитования.
Ипотечный пузырь — ситуация на рынке ипотек, при которой быстрый темп роста числа выданных кредитов приводит к увеличению количества просроченных задолженностей. Также растет доля высокорисковых заемщиков, обесцениваются ипотечные бумаги и, как результат, обваливается рынок.
Несколько причин, указывающих на отсутствие ипотечного пузыря:
- Недвижимость в стране не покупают с целью инвестирования.
- Даже при наличии льготных кредитов и низких ставок ипотека не стала более доступной.
Банк России видит некоторые риски в том, что значительная часть ипотек в прошлом году была выдана гражданам с высоким уровнем показателя долговой нагрузки. Таким образом заемщики тратят большую часть своего дохода на погашение кредитов. Однако представители Сбербанка считают, что риски не такие высокие, как говорит об этом ЦБ РФ. Специалисты больше обращают внимание на дисбаланс между ценами на первичном и вторичном рынке. Рост разрыва в стоимости жилья начался с 2020 года с момента реализации программ по льготному ипотечному кредитованию. Пика он достиг в 2022 году и сейчас составляет порядка 40% (в отдельных регионах до 60%).
В России отсутствует единый рынок недвижимости. Условно его можно разделить на две части — крупные города, где наблюдается приток населения и отсутствует разрыв в цене на недвижимость, и регионы.
Главной причиной разницы между ценами на первичное и вторичное жилье в регионах эксперты называют отток населения в более крупные города. В небольших населенных пунктах сильно страдает качество жилья, поэтому в ипотеку стараются брать помещения в новостройках. Как следствие, рост спроса на первичное жилье порождает увеличение стоимости. Можно сделать вывод, что проблема заключается не в платежеспособности населения и росте «пузыря», а в градостроительной политике, при которой некачественное жилье не выводится из эксплуатации.