Можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке

Стандартный срок ипотеки составляет около 10-15 лет, в некоторых случаях он доходит до 25 или даже 30 лет. Принимая решение об оформлении ипотечного кредита на покупку квартиры, сложно предсказать дальнейшее развитие событий. Тем более – на столь длительный срок. Существует ненулевая вероятность потери работы, финансовых кризисов разного масштаба, возникновения желания переехать в другой город… Сценариев дальнейшего развития событий очень много. Результатом значительной части из них становится актуальность вопроса о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку. В статье дается подробный ответ по состоянию на середину 2024 года.

Главное условие – согласие банка

По большому счету, ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, дает не столько заемщик, сколько банк. Согласие кредитора выступает обязательным условием законного совершения сделки. По крайней мере – до выполнения финансовых обязательств перед банковским учреждением и закрытия долга. Только в этом случае обременение в виде залога на жилье снимается, что позволяет продавать квартиру уже без необходимости согласовывать свои действия с банком.

Правила выдачи согласия каждый банк разрабатывает самостоятельно. Обычно заявка клиента рассматривается в течение 2-4 недель. В случае отрицательного решения дальнейшие действия возможны только после или в случае полной выплаты кредита. В том числе – из средств покупателя. Хотя финансировать сделку с ипотечной квартирой без разрешения банка решиться далеко не каждый.

Все становится намного проще, если финансовая организация принимает положительное решение. В этом случае риски сделки для покупателя не просто снижаются, а фактически становятся близкими к нулю. Так как ее подготовка и совершение осуществляются при непосредственном участии и жестком контроле со стороны банковских юристов. Опыт и уровень профессиональной подготовки которых обычно не вызывает вопросов.

Схема сделки в общем случае выглядит следующим образом:

1. Заемщик получает согласие кредитора на продажу ипотечной квартиры.
2. Он ищет покупателя, готового заплатить задаток в размере остатка по ипотеке.
3. Оформляется договор купли-продажи недвижимости.
4. Происходит выписка жильцов из квартиры.
5. Задаток перечисляется продавцу, после чего вносится в банк для погашения ипотечного кредита.
6. Снимается обременение.
7. Сделка завершается регистрацией жилья на нового владельца и уплатой денег.

Возможны еще две схемы осуществления сделки с разрешением и непосредственным участием банка. В первом варианте кредитор сам занимается реализацией недвижимости. Обычно это долго и сопровождается дополнительными расходами. Поэтому банки далеко не всегда соглашаются на подобные действия.

Во втором – переоформляет оставшуюся часть ипотеки на покупателя. С заключением соответствующего договора кредитования, деньги по которому распределяются между банком и продавцом.

Обе описанные схемы вполне рабочие и не сопровождаются серьезными рисками для заинтересованных сторон. Главным недостатком становится серьезное затягивание по времени (в первом случае) и весьма вероятное ухудшение исходных условий ипотечного кредитования (для второго).

Можно ли продать квартиру под ипотекой без согласия кредитора?

Как уже было отмечено ранее, оптимальным вариантом рассматриваемой сделки выступает получение разрешения от банка. Его отсутствие означает, что для снятия обременения с жилья требуется обязательное закрытие долга перед банком. Задача решается одним из двух способов. Первый – более вероятный – предусматривает продажу имеющихся у заемщика активов и оплату задолженности. Что обычно требует очень серьезных финансовых напряжений. Второй – менее вероятный – предполагает получение задатка от покупателя для расчета с банком (по аналогии с описанной ранее схемой). Но в этом случае потенциального владельца квартиры фактически отсутствуют какие-либо гарантии. Например, заверенный у нотариуса договор или государственная регистрация сделки. Поэтому такой формат покупки ипотечной квартиры встречается на практике преимущественно в тех случаях, когда долг перед банком невелик и покупатель очень заинтересован в сделке. Только такие условия способствуют принятию настолько рискованного решения.

Перечень документов для продажи ипотечной квартиры

Пакет документов, который формируется при продаже квартиры в ипотеке, мало чем отличается от обычного. В его состав входят:

1. Выписка из государственного реестра недвижимости, подтверждающая право собственности.
2. Договор ипотечного кредитования с банком (вместе с договором залога квартиры).
3. Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
4. Экспертная оценка реальной стоимости объекта недвижимого имущества.
5. Для владельцев, состоящих в браке (на момент оформления кредита или заключения сделки продажи квартиры) – согласие супруга (заверяется у нотариуса) и свидетельство о браке/разводе.
6. При проживании в квартире несовершеннолетнего ребенка – согласие органов опеки.

Необходимость платить налоги при продаже квартиры с ипотекой

Продажа ипотечного жилья приносит такой же доход, как и любого другого. Поэтому налог придется заплатить. За исключением случаев, когда срок владения недвижимостью превышает 5 лет. В этом случае бывший собственник от выплаты в бюджет освобождается.

Во всех остальных ситуация налоговая ставка является традиционной и составляет 13%. Она умножается на стоимость продажи, которая уменьшается на сумму покупки объекта и величину уплаченных банку процентов. Такая схема расчет налога используется в том случае, если цена продажи выше 70% от стоимости жилого имущества по кадастру. Важным дополнением становится обязательное документальное подтверждение расходов, позволяющих снизить налоговую выплату. При отсутствии документов можно воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей.

Пошаговая инструкция как ответ на вопрос, можно ли продать квартиру с невыплаченной ипотекой

В качестве итога статьи целесообразно привести детальную инструкцию правильной продажи ипотечной квартиры. Она предусматривает выполнение потенциальным продавцом следующих действий:

1. Сбор комплекта необходимых документов и обращение в банк за разрешением.
2. Сверка с кредитором для получения точной суммы долга.
3. Ожидание одобрения банка (на что может уйти от полумесяца до месяца, хотя предварительное решение становится известным намного раньше, что дает основания для перехода к следующем шагу).
4. При его получении – поиск покупателя и оформление договора купли-продажи с выплатой задатка в размере обязательств перед банком.
5. Получение денег, закрытие долга перед кредитором, снятие обременения.
6. Регистрация сделки и перехода прав собственности новому владельцу в Росреестре.
7. Проведение расчетов по условиям договора купли-продажи квартиры.

Допускаются некоторые отклонения в составе или последовательности перечисленных выше мероприятий. Что зависит от итоговой схемы совершения сделки и получения разрешения банка.